2017年三四季度，廊坊稳健迈入“调控限购”时代。理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求，开发商经营模式更多维，合作形式更多元，以变革迎接市场环境的新挑战。就数据来看，廊坊的调控政策效果还是十分明显的，遏制了投资投机，也遏制了不断上涨的房价，全年网签数据同比降幅超50%，不少开发商已经有小幅降价或变相降价。

2018年短期调控与长效机制将深入并行，调控基调将继续维持目前水平，差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下，观望情绪在供需两侧持续，预计网签总量和网签均价将继续承压。

一、商品房网签套数大幅跳水，三季度网签量创六年内新低

据中指研究院统计数据显示，2017年廊坊市区商品房共网签25945套，较去年减少32261套，降幅55.4%；网签面积为239.94万㎡，较去年减少174.49万㎡，降幅54.9%；网签均价为10500元/㎡，网签金额达251.97亿元，同比下降303.16亿元，降幅达54.6%。

（备注：市区数据含广阳区、安次区。开发区不计入内。商品房包括商业住宅、商铺、写字楼等。数据来源：中指研究院。）

在大环境带动下，廊坊楼市从2016年底便进入了博弈敏感期，不过因房荒持续，廊坊房价不为市场所动，依然保持坚挺，且有部分购房置业意愿仍强烈，所以整体成交依然活跃，一季度、二季度开盘的项目均取得不错的去化成绩，市场回温明显。

不过这个趋势很快便扭转，廊坊政府在3月、6月两度升级了限购措施调控楼市。特别是6月2日的限购政策，扩大了限购范围，把市区也纳入限购范围，并提高购房门槛，加码三年社保，有效抑制投资需求，稳定市场预期，把楼市拉归平稳发展的轨道。

由于大批外来购房者失去了购房资格，网签数据自6月起逐渐下行，网签量腰斩。根据中指院数据库2011年12月至今网签数据显示，今年三四季度的商品住宅网签量可谓大幅跳水，创近六年新低。

中指院数据显示，2017年廊坊商品住宅网签价为10500元/㎡ 。网签价格与市场价存在差异，网签价仅供参考，购房仍以市场报价为准。

廊坊新房楼盘网签滞后，近两年尤为严重，部分楼盘延后几个月、几年才最终网签，导致网签时的价格比当前市场价低了许多。另有部分保障房、员工内部房网签价格极低，在这部分房源集中网签的月份，网签均价会被大幅拉低。此外，个别楼盘通过收取电商费、绑定车位和地下室等多种手段提高总价，但溢价部分不体现在网签价格上，也造成了一定的网签价、市场价的差异。

虽然与实际成交均价有所差异，但也能看出房价走势。政策效应积极释放，卖房市场已经转变为买方市场，开发商在价格方面也会相对低调，适当会做让步，这样也会制约房价的上涨。

二、商品住宅受限购令影响大，网签套数同比下降五成

统计数据显示，2017年廊坊市区商品住宅网签16284套，同比下降50%；网签面积为173.01万㎡，同比下降46.9%。

通过房天下的购房者心态调查显示，90%的购房者选择普通住宅，关注公寓、商铺、写字楼等不限购房源的购房者仅有10%。而廊坊6月出台的限购政策主要针对的是70年产权的普通住宅产品。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套。严苛的限购政策，将大批外地客群挡在门外，直接导致廊坊楼市退烧，逐渐进入下行通道。

2017年廊坊商品住宅的价格走势趋同于商品房，由于网签延迟等原因，与实际成交价存在较大差异。据悉，2017年上半年商品住宅的均价处于上升通道，春节过后一路上涨，于二季度到达年度高位，以市区为例，广阳区均价20000元/㎡左右，安次区16000元/㎡左右。6月限购出台后，下半年成交价一再回落，直至年底，广阳区均价17000元/㎡左右，安次区14000元/㎡左右，回到了2017年初的水平，优惠方面也是别出心裁。下县的新房楼盘成交价降幅更大，此前燕郊、固安这类高房价的热门区域，房价大幅下降，部分楼盘均价跌去万元。

根据近两年的网签数据显示，2017年两居网签量为6149套，占比28%，较2016年的占比减少了5%；2017年三居网签量8695套，占比达39%；四居及以上户型的网签占比同比增幅5%。

能佐证上述数据的是，2017年100㎡以上房源的网签量占比增加了9%，60㎡以下房源占比增加4%，而60-100㎡的房源网签量占比减少了9%。

在廊坊房地产市场，两居和三居户型向来是购房者关注度高、需求量大的两种产品，也是各开发商主打的产品。但在限购政策出台之后，一部分人失去了购买普通住宅的资格，转而购买公寓等不限购产品，另一部分人群选择一步到位，购买能长期居住的大面积住宅。因此，小面积公寓、大面积住宅的销量受限购影响不大。

三、不限购公寓成交量平稳，全年网签1281套

统计数据显示，2017年廊坊市区公寓网签1281套，同比下降18.3%；网签面积为8.4031万㎡，同比下降14.3%。较普通住宅的同比降幅来看，2017年公寓的成交受影响较小。

购房门槛提高后，不少项目推出了不限购的公寓产品，据统计，公寓的推货量占比达到15%左右。公寓面积小、总价低、不受户口影响、不限购套数，可以出租、居住，也能做办公室，也受到了部分购房者的关注。拥有区位优势的公寓产品，凭借亲民的价格，在楼市寒冬期也获得了很好的销量。

四、商业成交量二季度创新高，三季度回落明显

统计数据显示，2017年廊坊市区商业（包含商场、商业街、底商等，写字楼不计入内）成交4535套，同比下降22.1%，成交面积为23.5万㎡，同比下降30.5%。

2017年上半年，廊坊商业地产投资需求较去年同期上升了78.27%。一季度是缘于廊坊市区住宅房源持续紧缺，部分迫切的投资需求把资金投向了商业地产，助推了商业成交量的攀高，并在3月份创下成交新记录。而进入第二季度后，由于廊坊实施住宅限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房，住宅投资空间受到压缩，投资成本也在上升，于是部分资金便谋求新的出路，不限购且增值空间亦不错的商业地产逐渐成为新选择，成了新的资金蓄水池，成交量也显著升温。

受市场大环境影响，三四季度的商业成交量缩水明显，在鼓励刚需购房，抑制投资性交易的方针指导下，购房者观望情绪浓厚，成交出现回落。

五、写字楼去化周期延长，成交遇冷

统计数据显示，2017年廊坊市区写字楼共计成交511套，同比下跌80%；成交面积为5.74万㎡，同比跌64%，成交表现黯淡。

2016年廊坊写字楼市场曾借着楼市火热的东风，消化掉了不少库存，成交表现可圈可点，不过2017年随着楼市降温，写字楼产品成交遇冷，形势不容乐观。归根结底，是供求关系的失衡及经济环境的影响所致。

近几年廊坊写字楼产品供应量较大，同质化竞争较激烈，而现阶段的廊坊市场对写字楼产品需求不足，本地有实力的企业数量不多，承接京津外迁企业又尚需时日，短时期内市场已趋于饱和，加之整体经济环境下行，写字楼承租率走低，空置率增高，客户的投资意愿减弱，综合导致了成交走势下滑，去化周期加长，多栋老牌写字楼依然面临“去库存”的窘迫局面。