主题：2015年房地产行业宏观发展形势预测

015年房地产市场会整体向好。由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的成交量将是大概率事件。

一、政策持续加码，、成交回暖在即

 2014年度，宏观政策以及产业政策呈现宽松的态势，尤其是对于房地产行业的政策而言，几乎已经采取了一切可以使用的手段，从第二季度开始的限购取消以及各地方政府的救市政策；到930限贷政策松动以及1121全面降息，行业宏观环境宽松度已经回到了2009年的水平。但是我们发现，政策刺激仅有短期效应，可持续性存疑，另一方面从宏观经济来看并不理想，因此预期2015年市场环境将会继续保持宽松状态。

而本轮通货紧缩是否也会导致房地产行业持续下滑呢？从近年来两次通缩周期来看，在通缩期内，新开工面积，金额以及销售面积（金额）等重要指标均呈现出了下滑趋势，尤其是新开工等数据，影响。而销售情况的在周期内一度出现了大幅度上升的趋势，因此，我们认为通缩对于供应端的影响大于需求端的影响。供应端对于财政政策刺激的敏感度较高，同时降息降准等货币政策对成交的影响较大。而且两轮通缩后都引起了央行的多轮降息、降准措施的实施，通过对比前两轮通缩周期行业以及宏观政策，可以发现本轮周期与前两次降息都有一定的相似。

通过三轮周期的比较，我们认为：

从成交量上来看，十大城市商品住宅成交面积来看，12月份成交出现井喷，甚至与2013年的高位相比仍然出现了同比增长，刺激效果已经明显，2015年季度将会延续年末惯性以及政策预期继续维持较高位。

从价格上来看，目前仍处于低位，而根据历史经验来看，预计将于2015年上半年出现上行趋势，而且将会呈现出分化各局，即一线以及重点二线城市增幅明显大于其他二线城市以及三四线城市。

从新开工等方面来看，由于2014年度基础值很低以及央行变相降准以及正式降准预期，预计2015年季度新开工和将会触底反弹，但是由于降准等大规模释放流动性政策尚未推出，预计从全年来看将会出现逐步升高的趋势。

二、土地价格仍是行业的关键问题

土地价格是决定整个市场的关键要素，体现在多方面：

一是地价的高低直接决定了房价的高低，进而影响成交市场；

二是土地价格决定了房企利润的天花板，影响企业ROE等关键要素以及资本市场表现；

三是土地价格与政府的收支、调控具有重要影响。

从各能级城市的土地成交情况来看，住宅用地今年成交面积普遍下降，溢价率也出现了较大幅度的下降，但是从平均成交楼面价上来看，则呈现出了上升趋势，尤其是一线城市，同比涨幅高达55.48%。

由于地方财政收入来源继续收紧，土地财政依赖仍会继续。本轮启动的税制改革中为重要的就是营业税改税（主要针对服务业），并已开始全面铺开，营业税作为地方政府税收主要来源，占比约为35%，而如果该部分改为税，意味着其中75%部分将上缴财政。但同时，对地方的税收返还却出现了下降趋势，在没有新税源的情况下，地方税收收入将出现减少。

2014年第4季度，政府救市政策频出，行业内对明年的市场预期明显好于前三季度，虽然企业业绩完成情况一般，但对市场预期的提升降低年底可能性。与销售情况相比，2014年，企业土地明显不足，在市场预期提升的情况下，为保证2015年供应货量，2014年底到2015季度或将迎来土地窗口期。

三、直接融资增加，大企业明显

尽管2014年直接融资放开力度已经较大，但是仍然有两个重要的问题有待解决或放开，一是中票注册中关于房企资信方面的要求（信用评级要求一般为AA），导致一些中小房企与之无缘；二是再融资程序中官方并没有宣布取消住建部前置认定程序。2015年随着市场化进一步深入，预计该两项制约的瓶颈将会被消除。

9月22日，在9月初试点工作刚刚铺开之时，交易商协会在相关会议上公布发行细节，要求发行主体必须是主体AA评级，尽管在资金用途，信息披露等方面较为宽松，但是在评级要求，自有资本金比率以及品种等方面仍有较为严格的限制。这也直接限制了中小规模的上市房企通过中票进行融资的渠道，目前已经注册成功的也是诸如万科、保利、金融街等大型企业。而根据中期票据的普遍规定来看，其对于企业主体评级原则上没有限制，而是通过交易过程得到市场认可，也可以通过内外部增信等方式进行价值提升。考虑到本次刚刚放开限制进行试点放行为了控制风险和限制数量采用高门槛。如果试点成功有望向企业开放（包括非上市公司），将判断权交给市场。

另一方面，再融资制度的门槛仍然在于事先征求国土部以及住建部的意见这一前置性程序。尽管目前各种消息已经称被取消，但是官方尚未正式宣布这一决定。2010年，为了遏制和囤地企业的再融资，机构出台了对房企的再融资制度严格的审核程序。并一度停止接收房企再融资申请，尽管从2013年开始再次打开了申请之门，但是前置条件仍未变化，例如2014年4月底，招商地产一笔总规模为65亿元的再融资项目由于其之前在海南存在限制土地而被国土部稽查通报的历史而宣告失败。伴随着注册制改革以及审批事项的逐步清理放开，预计到2015年，机构将会正式出台通知取消国土部、住建部前置审核程序，对于上市房企而言将会是较大利好消息。

四、2015年地产量价齐升，可能重回13亿规模

2015年房地产市场会整体向好。由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的成交量将是大概率事件。

价格方面，2014年12月份百城住宅的均价为10542元/㎡，同比下降了2.7%，环比下降了0.4%。2014年整个四季度百城均价的价格同比呈现下跌的趋势，我们认为这主要是开发企业抓住政策的有力时机通过“以价换量”积极去库存造成的。

我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行衡量，人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小，采用了常住人口的净增加率指标，因为只有常住人口才有购房需求，而短期流动人口不会增加有效需求；另一方面从供应量方面来看，以当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数，得出人均供应量。通过结合该两组数据可以得出未来房价更有上升的城市，通过数据可以发现，乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价难以上涨，而北京、上海、青岛、深圳等城市上涨较大。

我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。根据2012年行业周期的轮动，我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降，主要动力来自需求端的复苏。

而在需求端，经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求，加之政策的驱动，2015年行业的需求将会比较旺盛，因而，房价将会继续攀升，一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可能较高。

看不懂，说的很有道理的样子啊。

楼主是来搞笑的么