在楼市调控未见松动的大环境下，鲜有新盘入市的燕郊，换房或将成为未来的交易主流。

作为京津冀一体化的“桥头堡”，燕郊可谓环京楼市的“晴雨表”。

十年以来，作为环京楼市的代表，燕郊承接着北京的外溢需求，从一个5万人的小乡镇发展到了一百多万人的“环京城”；从一个经济落后的村落发展成一个超百亿的经济体，创造了中国房地产市场发展过程中的一个神话。以至于在2017年短短半年内，就创下了每平方米房价破两万元奔3万元剑指4万元的辉煌“战绩”。

而如今，在环京楼市大萧条的背景下，曾经房价涨势凶猛的“领头羊”燕郊，也成为这一轮楼市的领跌者。

有媒体报道，与2017年房价时相比，2018年的燕郊房价几近腰折。

“目前，燕郊楼市的月交易量在四五百套左右，而在所有的交易中，6成交易是以换房为目的，只有4成交易是新进购房者。”一位资深销售人员告诉记者。

这意味着，以承接北京外溢需求的燕郊，已经进入换房时代。

市场持续低迷

受政策影响，近一年时间，燕郊曾经闻名遐迩的“卖房一条街”却人烟稀少，门可罗雀。

记者通过走访了解到，在燕郊房市颇具代表性的湾仔城、圣彼得西区、潮白人家、夏威夷南岸、欧逸水岸、上上城等小区集中地，房价从每平米2.1万元到2.3万元不等，而距离燕顺路偏东侧的小区整体价格略低，如福成公寓等个别小区价格则在1.7万元/平米左右。

物极必反。在价格腰斩的事实面前，许多观望者开始出手了。

某中介人士告诉记者，春节前后，仅以成交情况而言，每月均稳定在200单左右，但从去年12月份开始，门店的咨询客户明显多了起来，带看量也有所回升，春节过后看房的人明显更多起来。

安居客数据显示，截止2018年3月8日，3月份的房价为22017元/平方米，相较于2月的21935元/平方米略微抬升，个别品质较好的小区价格也已有回升，如星河皓月3月份二手房均价23345元/平方米，环比上月上涨了1.84%。

这似乎给了持续低迷的燕郊楼市一个向好的微弱信号，给市场以信心。腰斩的价格也让大多数观望者开始出手。

换房为成交主力

在“冰冻”的市场环境下，除了个别商住项目，现在的燕郊几乎没有新手房源，上述中介人士表示，燕郊也已经进入存量交易时代。

“现在的燕郊，几乎没有空地再建新房了。”上述中介人士表示，“仅剩的几块建筑用地，政府更视为稀有资源惜批惜售，所以现在的燕郊已经进入了二手房时代。就目前市场下的交易情况看，也是二手交易为主的。”

在限购政策将投资者彻底挡在门外的购房环境下，燕郊这个素来的房产投资重地被逼退价格和成交量，为当地需求的购房者创造了极为难得的换房时机。

“目前的价格是峰时的一半，已经回到2016年以前了，这时候换房再合适不过了。”在燕郊居住了七八年的小李说。

他是燕郊早期的入住者，当时买房不仅价格低还能送户口，囿于当年的经济实力，小李只能购买一套70多平米的小两居。而现在的小李，已经是两个孩子的父亲，还有老人在一起住帮忙照看孩子，两居的房子实在显得拥挤，换个大房子是他一直的盘算。

这种机会并非小李一人觉察到。

经纪人告诉记者，“目前燕郊的二手房月交易稳定在500套左右，其中，6成交易是以换房为目的，4成交易是新进购房者。”

他表示，目前所有的成交中，像小李这样以小房换大房的是主流交易人群。这部分购房者大多是多年前就入住燕郊，有燕郊户口或者三年社保的人。“他们大多在北京上班在燕郊居住，经过几年的打拼有了一定实力，或是家庭成员增加了，需要换更大面积的房子。”

另外一部分新进购房者则是燕郊的原始居民，或者有燕郊户口的人。“目前燕郊正在进行棚户区改造，一批原始居民房子拆迁后拿到了一笔拆迁款，他们会选择在房价回落的时候购买商品房。另外就是燕郊大型企业的员工，这部分人虽然是燕郊的‘新人’，但企业可以解决燕郊集体户口，这部分人也在此时加入了购房大军。

燕郊触底？

房价腰折，这在燕郊十几年的楼市中都是未曾见过的现象。“一夜回到解放前”的市场行情让更多的人嗅到了“抄底燕郊”的商机。

网上有爆料，燕郊楼市表面冬眠，实则暗流涌动，有不少人想通过私下操作突破限购界限，想各种办法的都有。

记者了解，有香河、天津等地的开发商，为了帮助购房者突破限购资格，愿接受首付款分期缴付的方式，具体操作是：购房者可在两年时间将首付分期交给开发商，开发商协助购房者在当地办理社保或者纳税，等两年的时间节点一到，限购身份突破了，购房者就可将剩下的资金部分进行银行贷款。

“燕郊则大不同。由于燕郊目前几乎没有新房销售，全部是二手房交易，购房者是在与二手房房东之间做交易，是个人与个人的博弈，类似的操作空间则小之又小。”对此，上述燕郊资深经纪人表示。

“有哪个卖房子的业主愿意等上两年之久再拿房子全款？目前着急卖燕郊房子的业主大多是急需用钱，或者想卖掉燕郊房子去北京购房的业主。没有人愿意接受等三年之久再进行交易的。”

小李在点位低时入手两套燕郊房子，去年3月他想卖一套，因其他事耽误了，一直观望，到如今还未脱手。虽然还房贷依然有资金压力，但他认为现在不是一个卖房的好时机。虽然目前的价位他依然处于盈利线之上，但他却说，“别人爱抛抛去，反正我死不了。不参与这砸盘游戏。再说了，卖了也买不回来，何必自寻烦恼。”

市场是很微妙的市场，调控时间长了，就成了心理战了。从一般心理角度去讲，见识了同小区每平米3.8万的成交价，再以2万/平方米的价格抛出去，时差不过是6个月而已，大概没多少人是能接受的。

很多人无处抛盘，很多人在挤破头往里挤。

燕郊作为北方楼市关注的小镇（没有之一），受到了太多的关注。在两万这个节点上，有碎裂声，也有抵抗。

“有资格的话，能买就买能换就换。燕郊的房价未来不可能暴涨，但也不会再降了。”这是记者在调查中听到的评论。

也许，在楼市调控未见松动的大环境下，鲜有新盘入市的京东燕郊镇，换房将成为未来的交易主流。