在各大都市圈中，环京是“迷”一样的存在。上一轮楼市大牛，这里的房价涨幅曾经是前茅，这一轮调控伊始，这里房价的跌幅同样也是前茅，雄安新区问世以后，这里的调控强度还是前茅。

环京不同于环沪、环深，这里的城市发展还没成熟，但却搭上了“京津冀一体化”的顺风车，循着北京“疏解非核心功能”的主线，副中心、新机场、雄安等概念层出不穷，加之冬奥会、大七环等项目，环京诸城被完全串连在一起。

但伴随3.17“断头铡式”的调控，环京房价自被“腰斩”后，就始终没回过神来，调控已历4年，深层次的调控逻辑已经发生根本转向。我们也不禁要问，环京，究竟有没有价值？环京买房，是买对了，还是入坑了？

“短中长期+供需两侧+短线资金”模式

先来说环京有没有价值。“价值”无非就是指房价看涨的潜力，对于刚需等群体同样也希望房价看涨。有无价值，大家心里面的想法，其实就是房价“是涨、是降或是横盘”。

拉长时间来看，环京的房价是涨、是降、还是横在那里不动呢？

先要搞明白房价为什么会涨、跌或横盘。横盘的情况比较特殊，但涨、跌的逻辑是一致的，根本还是供需两侧的动态关系。

比如大城市的买房青年多，而土地供应又是被控制着的，需求侧很旺，但供给量有限，价格端一定是短期看涨的。

需求端容易受调控政策的影响，这一轮调控的早期，我们看调控手段还是“十几年如一日”，还是在调控需求端，影响的是短期的走势，所以就有了“越调越涨”的怪圈。

同样是供需两侧，到了中期，就主要看土地的供应了。我们还看这一轮调控，“集中供地”、“下调溢价上限”等政策，影响的就是中期的走势。土地供应量加大，而且调控地价，也在改变我们对房价的预期。

长期的走势，就又回到需求侧了，但是概念上要提升一个层次，就是宏观的人口增量，是一个市场长期的购买力所在，从这个角度看七普以后的人口政策，其实对楼市是有利好的。

“短、中、长期”和“供需两侧”还只是底层逻辑，无法精准判断某一个地域的价格涨跌，跟炒股票需要游资一样，楼市也需要这股力量，短期的涨跌主要看这股“游资”。

环京现在的行情是盘在那里不动了，下一步，是“盘整触底再反弹”，还是“盘整后继续向下”，操盘层面主要看当地的大开发商，底层逻辑主要看“短中长期+供需两侧”。

底层逻辑看的就是长期价值，所以，开头说的“环京到底有没有价值”，是不用怀疑的，但哪里“买对了”，哪里“踩坑了”，的确需要区别看待。

一条“主线”，四大梯队

环京楼市的看涨逻辑遵循一条“主线”，就是北京的疏解，在这条“主线”的利好之下，才能区分出真正的“价值之王”。

北京疏解的方向主要在东边和南边，其中，北京副中心、大兴新机场及雄安新区为三大“主线”利好。

这里面，副中心利好通州，辐射北三县；新机场利好大兴，辐射京南版块；雄安新区由于其特殊性，购房需求只能外溢周边，利好京南及环雄。

如果再加上“大七环”、“冬奥会”等概念，环京四大“价值梯队”便应运而出了。其中：

梯队为北三县，燕郊为代表，是环京最成熟的市场；

第二梯队为京南廊永固涿霸，固安为代表，这一梯队叠加新机场和雄安两个利好；

第三梯队为冬奥会概念的崇礼；

第四梯队为京北唐山、京西南怀来、涞水等山部地区。

这四大环京价值梯队，如果遵循“北京疏解”的主线，真正价值的就只有和第二梯队，其他两个区域“谁买谁踩坑”。第三梯队只是概念性热点，等冬奥概念过后，当地楼市又会有谁去接盘呢？第四梯队与北京疏解的主方向相悖，而且受地形影响，并不值得推荐。

此外，处在第二梯队的廊、永、固、涿、霸等城，因为叠加了两个“主线”利好，所以情况也比较特殊。

涿州的优势在于占了两个“主线”利好，环雄及环机场出现了“重叠”；霸州紧邻雄安，享受利好的同时，调控力度也在增强；永清虽然也享受新机场利好，但当地巨量的土地储备及较差的发展程度，也不算优质；通勤条件，廊坊市区的通勤反倒不如固安……

综合来看，固安作为第二价值梯队的代表，有着得天得厚的条件。她同涿州一样享受两个主线利好，新机场利好涿州局部，但却利好固安全部，环雄与环机场在固安也出现了“重叠”。

此外，大红门服装产业商贸城也将整体迁入固安“永定城”（京津冀固安国际商贸城），这座位于京、雄核心地段的商贸区也为承接北京的功能疏解提供了新的契机；

加之进京检查站拥堵情况的缓解，固安的通勤效率大为提升，这将成为固安引领“第二梯队”的一张。

总体来看，无论是遵循房价涨跌的底层逻辑，还是将来短、中、长期的价值趋势，环京楼市的整体潜力是毋庸置疑的。

京南版块的固安，由于“环雄”与“环机场”在此处出现了“重叠”，加之通勤优势、永定城利好等，有望成为引领“第二梯队”的龙头。

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