3月15日，住建部办公厅发布就《住宅项目规范》公开征求意见的通知。《住宅项目规范》已是第三次向社会公开征求意见，本次意见反馈截止时间为2022年3月28日。

相比上一版《住宅项目规范》（2019），这一版有哪些变化呢？原文有一万多字，这里挑选出几个重点来聊一聊。

一、住宅层高，从2.8米调高到3米

2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）提出：新建住宅的层高不应低于3米，而2019版表述为：建筑层高为2.8米。也就是说新版比旧版提高了0.2米，层高变高，舒适度自然提升。

2022版还提到，卧室、起居室的室内净高不应低于2.5米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高低于2.5米的面积不应大于室内使用面积的1/3，这一条大部分和2019版相同。

这里需要区分一下层高和室内净高的关系，层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离；用层高减去楼板厚度得到的就是室内净高。

图源：百度百科

​一般我们在房间内测到的就是室内净高。大家知道，如果室内净高过低的话，就会感到压抑，所以新版建筑规范的愿望是非常好的，就是想提升老百姓的居住品质。不过，层高也关系到建筑成本。据统计，每增加0.1米，将增加20~30元/平方米成本。所以，也有分析认为，新版建筑规范，可能会推高房价。另外，2022版还提到，新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m。

2022版与2019版的对比图

二、电梯配置显著升级，二层以上就要建电梯

2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）提出：二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯。2019版的要求则是：四层及四层以上住宅应设有电梯，2022版则直接降至二层，只要是两层住宅就要装电梯。

要知道，现在单层平房几乎绝迹了，就是别墅，起码也是2楼以上。按照新版建筑规范，今后连别墅产品都必须配备电梯了，而这ye也会推高建筑成本。这些年，很多大城市的老旧小区开始慢慢的加装电梯，也是顺应这一趋势。据统计，常规电梯设备大概在11.8万/台，安装费大概2.7万/台。以上说的是两层建筑的情况，四层以上还有更严格的规范。按照新版建筑规范，四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。

而且，新规对担架电梯的尺寸也有要求，可容纳担架电梯采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.6米，轿厢短边尺寸不应小于1.5米；采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.1米，轿厢深度不应小于2.1米。可容纳担架电梯的电梯轿厢门净宽不应小于0.90米。

这一条主要考虑适应老龄化和医疗急救的情况，大大增强的住宅的安全性，对老年人非常友好，而且电梯空间越大，称座舒适性也会提高。据悉，担架电梯比常规电梯成本贵3.3万左右，土建成本及公摊也会相应增加，数据仅供参考。那么，当楼层超过12层又会怎么样？

按照新规，12层及以上的住宅，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。简单说就是，楼层越高，电梯配置也要不断的升级，首先是数量升级，还要有担架电梯、消防电梯，安全性一定要有保障。

三、卫生间不能设置在卧室、餐厅上层

关于卫生间的设置，新规的要求也很严格：卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5平方米。

也就是说，卫生间既要保证安全性避免人员滑到，同时位置上不能在其他住户的卧室、餐厅、厨房上层，以免造成其他住户心理上的不适，或者是避免噪音干扰。

四、楼板厚度不能小于10厘米

新建住宅的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于10厘米，这个相比旧版，也升级了。

这一条直接设置具体参数，既对住宅结构安全性起到保障作用，也能有效减弱噪音的传递。

五、住宅需要配置新能源充电桩

住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件新能源是大势所趋，未来新能源汽车将逐步替代燃油车，那么住宅产品自然也要与时俱进。

六、室内防水设计年限，从20年延长到25年

2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）提出：建筑结构设计工作年限不应低于50年，这一点与2019版相同。不过，2022版区分出室内工程防水设计年限不应低于25年，2019版为屋面与卫生间防水不低于20年，本次提高了要求。

这一条，相当于给房子定了个“保质期”。此外可以看出，建筑结构“保质期”是不低于50年，而其他一些设施在20年左右。之所以这样，是因为防水、外窗、外保温系统这些本身就保质期短，到了20年就得维修或更换，而建筑结构一旦出现大的损伤，房子就得拆除。或许有人会问，70年产权的住宅，建筑结构设定为50年吗，那50年后房子住着还安全吗？有分析认为：住宅的50年是指在这期间结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限，只要没有人为因素破坏或者地震影响，人为因素例如在屋顶再加盖空中楼阁或者破坏承重墙等，只要不造成建筑结构的损伤，住70年没问题的。50年设计使用年限到期后，需要经过专业鉴定机构进行检测，没有结构损伤问题就可以接着使用，若有小问题就需要加固维修后再接着使用。

七、公摊仍然没取消

新版《住宅项目规范》公开征求意见稿中，没有提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容。大家知道，“以套内使用面积进行交易”（或者是取消公摊面积）这些话题备受买房人的关注，此次并未提及，意味着公摊面积暂时还在。住建部曾经短暂的提及过“以套内面积交易”。

据媒体报道，2019年2月份，住房和城乡建设部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”据悉，这是住建部首次在官方文件中明确提出“以套内面积进行交易”。不过第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见类似的字样。

今年两会期间，“取消公摊面积”的话题再次登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。公摊面积包含哪些？主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。可以说这个清单非常复杂啦，所以公摊面积从来没有人能测算清楚，存在不透明的情况。

有分析认为，取消公摊面积之所以难，因为会产生两个问题，一是取消公摊之后可能会导致房价上涨，第二个是取消公摊之后，那么以后住户的楼梯过道、公共空间、会所、大堂、绿化等等会大大压缩，开发商为了省成本，可能会在配套上打折，住户的生活舒适度可能会降低。

所以有专家认为，羊毛出在羊身上，无论公摊是否取消，都不会对房价有实质性影响。关键问题是公摊系数要透明，要消费者明确知道自己的钱花在哪里了。另外，《住宅项目规范》只是纯技术层面的标准，公摊面积是否取消，不属于技术范畴，如果真要取消，也应该是其他文件来规定。

来源：城市战争