2022年的进度条过半，上半年的楼市也经历了不少意料之外的波折与调整。随着宽松政策的逐渐加码，楼市也在6月感受到了复苏回暖的气息。

跨过“倒春寒”

“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”近日，万科董事会主席郁亮在股东大会上虽称“这是我从业以来压力最大的一段时间”，但仍一反长期以来的悲观论调，给出了积极强心的论断。

向来在房地产行业扮演着意见领袖的郁亮发声，也让地产股久违地出现了向上波动行情。次日，房地产开发板块接连逆市走强，甚至有多家房企、物企掀起了涨停潮。

郁亮的信心背后也有着数据支撑：国家统计局数据显示，5月全国商品房销售面积环比增长25.8%，销售额环比增长29.7%，实现今年以来单月环比首次提高。

这是一个积极信号。2022年以来，房地产已经走过了严峻的4个月。

越过1月、2月传统的销售淡季，受多地疫情反复等超预期因素影响，“倒春寒”来袭，“金三银四”爽约。国家统计局数据显示，4月房地产行业销售与投资双双进入负增长。

前4个月的萎靡也让上半年的销售规模整体承压。中指研究院数据显示，上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

好在，复苏的信号终于在5月出现。行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%，市场信心开始恢复。

在政策面持续宽松的情况下，购房的环境越来越好，到了5、6月，政策效应逐渐显现出来，购房需求逐渐被释放，购房便利程度逐渐被增加，银行信贷等也都给予了比较大的支持，所以说最新数据跟政策非常匹配。

需求端：政策频出扶持购房

​数据显示，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。

各地推出的政策主要着眼需求端，包含放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等等，其中尤以公积金政策的调整最为频繁。例如，6月便有接近30城提高公积金贷款额度和降低首付比例，超过20城市发放各种购房补贴。

除了政策数量多，发布政策的城市级别也越来越高。一季度，政策暖风自三四线城市风起，等到了4-6月，二线城市“加入群聊”并逐渐成为政策推出的主力，甚至有南京、武汉成都、杭州、厦门等传统热点城市也踏入稳楼市行列。

但整体来说，今年各地出台的政策仍多是在上一轮楼市放松周期中出现过的“老朋友”，如，放松限购、限贷、限售等均为传统楼市调控常见的“五限”放松，郑州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“旧招新用”。

若是看本轮放松周期里的创新，也有“点”“面”之分。从个别城市看，长沙“以租换购”思路走出了“租出去就算无房”的理念，被称为是打通了长沙新房、二手房和租房市场间的通道的奇招；温州推出“安居贷”着眼房贷负担，让房贷也能“先息后本”，留出了前三年只还利息的缓冲期。

从趋势上看，补贴二孩、三孩政策成为了本轮扶持楼市的创新方向，形成一定规模。据不完全统计，目前已有十余城出台针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策，包括放松限购、购房补贴等。

多城出台针对二孩、三孩家庭的购房政策，达到了一箭双雕的效果，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。

供应端：土拍回暖促进拿地

再看供应端。上半年，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。

中指研究院数据显示，2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。

重点城市短期库存稳定在相对高位，也让出清周期有所延长。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位。若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5.0个月。

但6月以来，土地市场同样有了明显回暖。6月监测城市出让金总额较5月增逾六成，其中上海以近864亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。

“由于今年集中供地次数增加至4次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将‘量缩价涨’；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。”中指研究院认为。

筑底已至，何时反弹？

从政策吹动疲软的大环境，到五六月翘尾的行情，今年楼市大戏的上半场已十分精彩。持续改善的供需环境让6月楼市呈现出“环比增速扩大、同比降速收窄”的筑底态势，下一步的复苏又将从何开始？

专家表示，购房者信心持续回归，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年。市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

业内普遍认为，一线城市及热点二线城市仍将在本轮复苏中扮演领头羊的角色。同时二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内三四线城市或将率先企稳回暖。

人民银行货币政策委员会2022年第二季度例会于6月24日在北京召开。

作为下一阶段货币政策施策的风向标，会议提出，加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能。

会议指出，要统筹抓好稳就业和稳物价，稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，主动应对，提振信心，为实体经济提供更有力支持，稳定宏观经济大盘。

会议明确，进一步疏通货币政策传导机制，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

针对结构性货币政策工具，会议要求，结构性货币政策工具要积极做好“加法”，精准发力，加大普惠小微贷款支持力度，支持中小微企业稳定就业，用好支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流专项再贷款和碳减排支持工具，综合施策支持区域协调发展，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

民生银行首席经济学家温彬表示，下半年，我国宜坚持“以我为主”同时“内外兼顾”的货币政策操作，继续发挥总量和结构双重功能，通过总量政策重点解决总需求不足问题，通过结构性政策加大对重点领域和薄弱环节的支持力度。

会议提出，完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，着力稳定银行负债成本，发挥贷款市场报价利率改革效能和指导作用，推动降低企业综合融资成本。

温彬判断，未来降准和降息仍具有一定空间。8月、9月中期借贷便利（MLF）到期量较大。通过降准置换到期MLF，释放长期资金，降低银行体系资金成本，不仅可以引导贷款市场报价利率（LPR）下行，而且可以鼓励金融机构增加政府债券配置，降低地方政府融资和再融资成本，更好地发挥货币政策和财政政策的协调配合作用。

会议提出，深化汇率市场化改革，增强人民币汇率弹性，引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，加强预期管理，把握好内部均衡和外部均衡的平衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

针对构建金融有效支持实体经济的体制机制，会议明确，完善金融支持创新体系，引导金融机构增加制造业中长期贷款，着力稳定产业链供应链，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应，以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系。

会议还要求，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

航空小镇400-176-0760 转 621472

航企国际社区[普通住宅]

均价13500元/平方米

楼盘地址：北京大兴区国际机场临空经济区航空物流区

评分：4.02分    

400-176-0760 转 621472

动态：航空小镇二期、三期高层，以及一期低密产品在售。二期、三期高层户型为92-139㎡两居三居，均价12000元/㎡，楼栋为17-18层，1-3个单元，1梯2户设计，预计2023年6月30日交房。一期低密户型为120-166㎡三居四居，均价14000元/㎡，楼栋为7-14层，1-2单元，1梯2户、2梯4户设计，预计2022年12月30日交房。

效果图

项目简介：航空小镇位于大兴国际机场航空物流区，区域内规划生活服务区、综合保税区和电子商务区，目前是大兴国际机场周边最宜居的居住区域，也是距离航站楼最近的住宅区。项目总体占地513亩，总建筑面积约97万平方米，建成后可提供近4000套住宅。周边配套1所中学、2所小学，3个市民公园及约31万平方米湿地公园。小区内部建有两所幼儿园，和7万平米的商业街区，为大兴机场临空经济区各航企精英提供高品质的生活环境和齐全的服务设施。项目仅对航企员工定向销售。

交通状况：【三高速】京台高速、首都环线高速、新机场北线高速。 【轨道交通】多条轨道交通北京。京雄城际铁路北京段已开通运营，28可到达北 京西站。S6 号线连通大兴机场与首都机场，未来有望与10条轨道交通线路实现换乘，预计到达亦庄的便捷通勤大约12，彻底实现了与大北京的同城生活。

交通图