楼市上半场发展可谓惊心动魄，一场场风波滚雪球般卷入越来越多的主体。短短半年时间，政策由松转向更松，走出了地产过去20年从未出现过的新行情。今天我们不带任何情绪，纯理性分析上半年楼市行情以及下半年的楼市走势预测。

一、自上而下宽松的政策环境

今年上半年轰轰烈烈的地产大救市，大家都有目共睹：从开始的三四线城市地方“自救”，持续蔓延至二线强二线城市，随后中央下场定调支持房地产，这一定调表态也推动了各城市因城施策出台积极正向的松绑调控。

3月六部委联合表态要维稳地产行业，释放积极救市态度，这是今年高层首次为地产站台，消息一出，“地产人”也纷纷开始刷屏昭告天下，地产股第二天全线飘红，被锤到奄奄一息的地产，看到了一丝生的希望。

但其实这次表态更多的是进行“纠偏”，对于地产的站台停留在“维稳”“谨慎出台收缩性政策”层面，最终结果可想而知。

接着，开始逐步释放实际行动，4月支持地方松绑政策，5月大幅下调房贷利率，稳大盘会议后，政策“应出尽出”，督促各地抓紧出台稳经济政策。

可以看到高层的态度逐步清晰明朗，而各个城市之间的宽松政策也此起彼伏，全面落实因城施策，据统计，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，尤其自5月以来，放松政策出台更为频繁。同时，各地放松的领域也涉及颇多，包括土拍放松、四限放松，公积金、税费等领域，甚至再现了房票。

总体来说，政策不像之前小打小闹、偷偷偷摸摸的宽松，而是一次自上而下的目标落实，而且这次放松涉及范围广、频次也更快。

二、土地市场缩量、分化，土地供应及成交量急速下滑

根据数据显示，2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡，较去年同期下跌45.63%；成交规划建筑面积18071.96万㎡，较去年同期下跌60.82%。

今年的土地供应及成交，相比往年，接近被“腰斩”的状态。与此同时，土地楼面价还在不断攀升，达年内次新高。

市场下行，土地出让同样承压，各地都拿出了自己珍藏多年的“宝地”，优质地块开始放量，这也是导致虽然出让量减少，但是楼面价还可以攀升的主要原因。

另一方面，土地市场的分化尤为明显，拿地企业在分化，上半年，国央企为拿地的主力军，近8成的土地被国央企及平台公司获取，大量的优质土地被收入囊中；拿地区域在分化，企业拿地扎堆长三角及中部热点区域。

三、新房市场开始出现扭转迹象

进入2022年之后，房地产销售市场持续低迷，根据国家统计局数据显示，2022年1-5月，全国商品房销售面积为50738万㎡，与去年同期相比下降23.6%；商品房销售金额为48337万㎡，与去年同期相比下降31.5%。

全国楼市相比去年颓势依旧，截止到5月份，跌幅都是持续扩大的状态，但是进入6月之后，持续下跌的状态开始扭转。从成交量上看，一线城市到三四线城市，都不及去年，但是环比已经出现复苏迹象，成交价格上看，一二线城市已经开始逐步回暖。

尤其是进入6月以来，北京、上海复苏态势明显，成交开始上行，热点二线城市如杭州、成都、苏州等城市，在政策刺激下，市场开始企稳。

销售短期见底，一部分原因得益于持续利好的放松政策，释放了部分需求，另一部分原因是6月通常情况下都会有一波销售小高峰，因为到了房企们冲年中业绩的时刻，因此6月的销售情况会略好于其他月份，我认为，销售市场是否真的回暖，还需要看本月的销售情况，在放松政策出尽+房企冲业绩结束+贷款风波的多重影响下，如果7月的销售依旧呈现回暖态势，那么大概率可以见到“市场底部”。

四、楼市下半场预测

本月，统计局公布了今年二季度和上半年GDP初步核算数据，官媒对于二季度GDP增速的的表述是：二季度经济运行顶住了下行压力，仍然实现了正增长，农业生产情况良好，三大需求消费、投资、净出口协同拉动，高技术行业增势良好……但是没人提到增速倒数第一的房地产。

地产行业现在成为了最拖累经济的行业，如果要实现“稳增长”，至少需要将这个“大累赘”拖起来，就当下而言，“稳地产”对于“稳经济”十分重要，下半场楼市的重点在于修复行业，修复行业快速下行的态势，修复行业的“信心”，修复行业存在的种种问题。

无序下跌，只会让问题扩散，所以市场需要在短时间内企稳。

好，此时问题来了！想要短时间企稳市场，最有效的办法是什么？

1、快刀斩乱麻式的解决“停工问题”和“房企债务问题”。

当下最能重挫市场信心的是什么？

不是房价下跌，而是楼盘停工和房企暴雷。想要让市场恢复流动性，必须先让购房者有信心进场、敢进场，进场了也不会烂尾停工。怎么让购房者敢进场？没有什么比一场“彻底的兜底”，更能给予购房者信心。——你放心买，不会烂。已经停工的，也有人兜底。

你瞧，停工问题最严重的郑州，兜底已经开始了。

7月19日，郑州地产（国企）与河南资产（地方国有背景的资产管理机构），联合设立郑州市地产纾困基金，参与问题楼盘盘活和困难房企救助。

7月21日，河南铁建投（国企）收购河南建业29.01%的股份，成为深陷资金困局的河南建业第二大股东。

喊了近半年的国企进场兜底，正式开始。

2、让一部分城市率先回暖。

说实话，现在的楼市想要让普遍回暖，很难！城市间的分化，短时间很难被磨平，所以“牵牛”需要牵牛鼻，让一些城市的销售和价格先逐步回暖，起到“稳大盘”作用。怎么让一部分城市率先回暖？什么样的城市，能率先回暖？找到一部分政策打压最狠、楼市受政策挫伤最狠的城市，持续放松政策！

比如，北上广深等四大一线城市，以及杭州、南京、苏州、宁波、成都等少量强二线城市。毕竟这些城市中，还是潜藏着一大批被限购/限贷政策压着的购买力。刺激它们，总比刺激类似郑州这样“政策已经松到底，却依旧不见起色”的城市要强。试试吧，万一有戏呢。

通过今天的文章，我想告诉大家的是——下半场的主旋律，是修复。

第一，修复被停工潮挫伤的信心。

第二，修复被无序下跌挫伤的购买力。

绝大多数的停工问题楼盘，都会以国企兜底、问题房企割肉和金融机构转嫁债务的形式解决。一部分被强势政策打压的城市，可能会迎来政策放松，进而成为率先回暖、提振信心的牛鼻子。一切修复是为了更稳定的发展，如果无序下跌，只会有更多的问题爆发，如果无序下跌，之前种种问题依旧无解。

三叶公园400-176-0760 转 614836

三叶公园[普通住宅]楼盘报告

均价14000元/平方米

楼盘地址：银河北路与北环路交叉口

评分：4.54分    

400-176-0760 转 614836

动态：三叶公园1#-6#在售，户型为85-138㎡，均价15000元/㎡，预计2022年底交房。

效果图

项目简介：三叶公园是以未来生活概念为构想营建社区，以新型社区理念营造美好生活，实践社区发展三个计划，树立新的理想住区范本。项目距离廊坊东站600米，为廊坊地铁口社区价值新高项目，配有双校三园满足教育需求，运动公园环绕多健身运动场景打造引领健康生活。拥有繁华品质商街，全能商业赋能，满足未来生活所需。一梯一户私家入户厅，身份尊享，85-138㎡准现房精英户型，恭迎品鉴。

交通状况：项目位于北京轨道新区，城际铁路联络线（T3-新机场线）廊坊东站距项目仅600米，两站即达亦庄。 自驾车经采廊路直抵京沪，30即达亦庄。

交通图