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[摘要] 经历了2021年的寒冬，2022年的楼市必将韧性前行。让我们用政策、网签、预售、开盘、土地、咨询热度6大维度数据勾勒2021年廊坊楼市，用图片描画众生相。
回首2021年，房地产行业一贯的发展逻辑被纷纷敲碎，从政策、金融、土地供应、到销售、服务、二手房挂牌等，全都在发生着改变，政策如同一双大手，对跑偏的房地产市场进行着全方位的修正与调控。
去年是“房住不炒”贯彻实施最坚决的一年，非理性的投资热潮正在从楼市逐步剥离；抢房、炒房的畸形现象正在被纠偏；保值、增值不再是楼市追求的目标。有人说，去年是地产人最艰难困苦的一年，因为“活下去”成了不少房企的年终目标。也有人说，今年是面向未来的转折年，经历蜕变的阵痛后，房地产将更加有序地健康发展。
我们有理由相信，经历了2021年的寒冬，2022年的楼市必将韧性前行。让我们用政策、网签、预售、开盘、土地、咨询热度6大维度数据勾勒2021年廊坊楼市，用图片描画众生相。
【政策篇】 【网签篇】 【预售证篇】 【开盘篇】 【土地篇】 【咨询热度】
2021年廊坊楼市白皮书——政策篇
2021年房地产市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪，各项行业指标表现“前高后低”。下半年起房企资金面紧张，拿地、投资明显谨慎，四季度房地产单一行业下行压力有向关联行业蔓延趋势，多城多项目出现停工现象。
一、2021年廊坊楼市政策盘点 （点击小标题查看原文）
2021年9月10日，自规局发布关于印发实施《廊坊市建筑容积率指标计算规则（试行）》（2021）的公告。对比2019年4月公示的计算规则，本次调整的一些规则要求更加符合当下客户对于建筑的要求，贴近实际生活所需。当然，随着标准层层高、地下空间标高底限的放宽以及阳台面积计算标准的调整，也给了房地产企业的规划设计更多的发挥空间，让改善型产品有更多的产品力支撑点。
本次计算规则主要有以下几点调整：
1、适用范围的差异表述：试行主要还是廊坊主城区的范围。
2、住宅建筑层高的差异化要求：试行的住宅层高根据建筑高度将高层与低层做了差异化，同时也放宽了建筑高度的底限要求（由3米放宽至3.6/3.9米），更利于高端改善住宅的规划建设。
3、办公、公寓等层高的底限调整：首层层高明确了不大于5.1米，同时标准层高底限由原来的3.9米调整为4.5米，这样办公、公寓产品的层高上有更多的规划设计空间。
4、针对特殊功能的公共空间层高需求，审议后可适当提高，更加的人性化、合理化。
5、关于主体结构外阳台的计容标准调整：在进深1.8米的范围内，现行规则封闭阳台将计入全面积，不封闭阳台将计半面积。与房产测绘的大方向更加一致，或将迎来半封闭阳台的设计小高潮。
6、地下室顶板面的标高的提升：不计容标高由高出室外地坪1.2米以内，调整为1.5米以内。将更加利于半地下室的打造，利于下空间的通风与采光。
7、本次新增地上停车楼、鼓励被动式、装配式的说明。部分原规则要求诸如入户花园、底层车库及坡屋顶空间的要求在本次规则中未提及。
（2）河北省六部门印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》
2021年8月，河北省六部门印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》，廊坊七部门转发转达，目前具体措施已在逐步落地。
自2021年1月起，印发《关于加快推进绿色建筑产业发展的若干意见》，全市推进落实装配式及被动式绿色建筑落地建设。已经取地未办理工规证的，依然按照新政执行。新取地项目全部按照政策要求执行。
A、发展目标。①绿色建筑：全面执行基本级绿色建筑标准，重点推动一星级绿色建筑落地，到2025年，一星级绿色建筑占比达40%以上，鼓励发展二星、三星等高星级绿色建筑；大力推广绿色建材应用，到2025年，城镇新建建筑中绿色建材应用比例达到40%；稳步推进既有建筑绿色改造，持续推进太阳能热水、地源热泵和空气源热泵等可再生能源建筑应用；探索绿色生态城区（园区）建设。②装配式住宅：2021年起全市城镇新建装配式建筑面积比例达到20%以上，每年按不低于2%递增，到2025年达到30%以上。政府投资的项目，原则上采用装配式方式建设；非政府投资项目，新建装配式建筑面积比例按上述要求执行。③被动式超低能耗建筑：2021年全市新开工建设被动式超低能耗建筑不低于12万平方米，每年以不低于10%递增，到2025年全市竣工和在建被动式超低能耗建筑不低于80万平方米。
B、要求。单宗土地面积达到100亩的出让、划拨居住建筑地块或总建筑面积20万平方米及以上的项目，在规划条件中明确应建设不低于10%的被动式超低能耗建筑。
C、执行时限。本意见出台前已经取得土地的项目，截至本意见印发之日尚未取得建设工程规划许可证的项目，严格按要求建设绿色建筑、被动式超低能耗建筑和装配式建筑；已经取得建设工程规划许可证的项目，可自愿建设。
D、政策支持。①补助：给予每平方米不超过400元资金补助 ②容积率：按其地上建筑面积9%和3%给予奖励 ③预售：正负零可办预售证 ④公积金：贷款额度上浮10% ⑤资金监管：前移一个点拨付。
（4）廊坊市住建局印发《关于调整市区住宅专项维修资金交存方式的通知》
2021年11月，廊坊市住房和城乡建设局印发《关于调整市区住宅专项维修资金交存方式的通知》。明确要求，开发企业不得代收住宅专项维修资金，不得擅自将房屋交付给未缴存的购房人。与此同时，房屋交付时，契税也不得由开发商代收代缴，且当前资金监管要求全部放款划入监管账户。
关于业主委员会、收缴物业费、停车位的条例进行调整，自2021年12月10日施行。
河北省契税适用税率为百分之四。其中，个人购买普通住房适用税率为百分之三。契税法不过是将原有条例上升到法律层面，与之前的土增税税法一样，并不存在契税上涨的情况。
2021年12月15日，廊坊市人民政府办公室印发了《廊坊市规范农村建房行为的若干措施》。从规划、用地、建设方式等6个方面入手，提出规范措施。加强建设用地管理。农村住宅建设应依法依规办理建设用地手续，严格落实“一户一宅”规定，充分利用原有宅基地、空闲地建房。农村住宅原则上只能用于村民自住。提倡绿色环保建设方式。推广适合农村住宅的装配式混凝土结构、轻钢结构等新型结构体系、建筑节能技术、绿色环保建造方式和新型材料。
（8）《三河市存量房交易资金监管办法》出台，房产交易重大调整
2021年8月23日，三河市制定出台《三河市存量房交易资金监管办法》，并配套研发了廊坊市具备监管期间利息返还功能的存量房交易资金监管系统，实行存量房交易资金监管网络管理制度。存量房交易资金监管系统，运用网络技术，实现与签约合作监管的各服务银行、不动产登记中心等部门间的实时工作对接和信息互通。房屋买卖合同签订后购房首付款将进入资金监管机构，完成过户后原房主才能拿到房款。此外，9月1日起实行预约方式办理不动产转移登记业务包含存量房交易、夫妻更名、离婚析产、继承、赠与等业务。
二、2021年楼市政策
全年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。
1月1日，房企正式开始执行“三道红线”
要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。
1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式生效
在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。
第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。
2月9日，深圳推出二手房指导价机制 多城效仿
深圳市住房和建设局发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，并且对政策进行了解读，同时还公布了深圳3595个住宅小区二手房指导价。
随后，无锡、宁波、成都、西安、上海等多地效仿推出本地二手房指导价机制。
2月下旬，推出新供地模式：集中供地
一则新的土地新政传出，网传22个重点城市，将实施“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
3月5日，两会闭幕，再次重申“房住不炒”
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
4月30日，政治局会议提到防止炒作
4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以等名义炒作房价。
6月下旬，多地暂停新房、二手房贷业务
有媒体调查获悉，热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。
7月26日，“三道红线”再加码
7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
风向偏暖期：高层喊话透露暖意
9月末，央行发文维护房地产市场健康发展
9月27日央行官网发布消息称，央行货币政策委员会第三季度例会提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议再次提到了两个维护：维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月中，央行发声维护按揭有序发放
10月15日，央行金融市场司司长邹澜指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10月下旬，高层密集发声维稳市场
10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
同日，央行官网刊登易纲行长发言，他明确表示，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。
10月21日，银保监会表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓等。
11月，风向继续偏暖
11月1日，中国金融时报报道称，部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。
11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。分析人士认为，这意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动。
11月24日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《必须实现高质量发展》中表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
12月3日，恒大正式躺平，一行三会集体现身维稳市场
央行：短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。
银保监：恒大事件不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。后续将重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
证监会称，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资。恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。
政策托底期：房地产税延期 并购贷款落地
12月10日，中央经济工作会议：促进房地产业良性循环和健康发展
中央经济工作会议上再提“房住不炒”定位。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月15日，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进
财政部部长刘昆表示，由于房地产市场差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。被市场解读为房地产税短期不会开征。
12月20日，银保监会联合发文推进房地产并购贷款业务
央行和银保监会近日联合出台通知，支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，同时，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
12月27日，中国人民银行：坚持推动金融风险防范化解
央行召开2022年中国人民银行工作会议，会议要求，继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作，发挥存款保险制度和行业保障基金在风险处置中的作用。坚持规范与发展并重，依法加强对资本和平台企业监管，持续做好头部网络金融平台整改工作。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
三、2022年政策或存松动可能
回望已经过去的一年，无论市场好坏，房地产调控始终“稳”字当头。那么，2022年的调控政策会呈现何种走势呢？房地产行业依旧是全社会支柱产业之一，保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但居民购买力透支效应短期难以改善。整体上，多数市场机构认为房地产行业正逐渐跨过低谷，2022年整个行业开始回温。
从调控走势看，2022年以明显宽松为导向，即便可能市场还是有一些炒作，但实际上房地产方面确实要继续落实宽松导向；在激活合理购房消费需求、减少房地产行政管控等方面也会积极发力。在“促进房地产业良性循环和健康发展”的大方向下，届时各地调控政策可能会有进一步放松，若果真如此，则房地产各项数据有望在年中筑底回升，房地产行业大概率实现“软着陆”。
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